Le secteur de l’immobilier toujours bouleversé

1 août, 2024
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Le marché continue de fluctuer et la tendance n’est pas au beau fixe, ni pour les ventes, ni pour la construction.
Un marché attentiste, avec des conséquences très lourdes pour tout un pan de l’économie.

Des chiffres inquiétants pour le secteur immobilier

Les statistiques récentes du marché immobilier mettent en lumière une situation préoccupante.

Le ministère de la Transition Ecologique vient tout juste de publier le 30 juillet des données provisoires. Petit résumé pour y voir plus clair !

Statistiques de construction neuve

Les statistiques sont basées sur la base de données Sitadel, qui collecte des informations sur les déclarations d’urbanisme en France, comme les demandes d’autorisation de construction et les déclarations de chantier. La construction neuve est examinée sous différents angles, incluant les locaux non résidentiels et les logements.

Maisons Neuves et Superficie des Terrains

Superficie médiane des terrains : Les terrains achetés entre 2019 et 2022 pour construire une maison individuelle ont une superficie médiane de 670 m².
Variation des tailles : Les superficies varient significativement selon les marchés immobiliers locaux, avec des terrains plus grands dans les zones moins tendues, principalement dans un axe sud-ouest/nord-est de la France.
Réduction de la superficie : En dix ans, la superficie médiane des terrains a diminué de 18 % à l’échelle nationale, particulièrement dans les zones moins tendues. Cependant, depuis la crise sanitaire, les zones plus tendues ont vu une augmentation des surfaces.

Construction de Logements (Juin 2024)

Augmentation des autorisations : En juin 2024, 28 500 logements ont été autorisés (+5 % par rapport à mai 2024), mais cela reste 26 % en dessous du niveau moyen avant le confinement.
Réduction sur 12 mois : De juillet 2023 à juin 2024, 347 900 logements ont été autorisés, soit une baisse de 15,3 % par rapport aux 12 mois précédents.
Mises en chantier : En juin 2024, 22 400 logements ont été commencés, une baisse de 9,1 % par rapport à mai 2024, et 30 % en dessous du niveau moyen avant la crise sanitaire.

Construction de Locaux Non Résidentiels (Juin 2024)

Autorisations : Au deuxième trimestre 2024, 8,7 millions de m² de locaux ont été autorisés (-3,7 % par rapport à l’année précédente).
Mises en chantier : 4,8 millions de m² de locaux ont été mis en chantier, une baisse de 11,2 % par rapport à l’année précédente. Sans retard dans les déclarations, les mises en chantier auraient augmenté de 10,4 %.

Autorisations d’Urbanisme

Le SDES publie mensuellement des données concernant les autorisations d’urbanisme depuis 2013. Ces données incluent les permis de construire et les déclarations préalables.

Commercialisation des Logements Neufs (1er trimestre 2024)

Ventes aux particuliers : 15 130 logements ont été réservés par des particuliers, une baisse de 3,6 % par rapport au trimestre précédent. Les réservations de nouvelles constructions ont baissé de 5,1 % tandis que celles sur existant ont augmenté de 11,7 %.
Ventes aux institutionnels : 13 800 logements ont été réservés en ventes en bloc, représentant 47,7 % des réservations. Les réservations ont diminué de 3,6 % par rapport au trimestre précédent.

Prix des Terrains et du Bâti pour les Maisons Individuelles (2022)

Prix moyen du terrain : 92 euros par m², en hausse de 2 % par rapport à 2021.
Superficie moyenne des terrains : 980 m², en augmentation de 3,4 %.
Coût moyen de la maison : 209 600 euros pour une surface habitable de 121 m², augmentant de 9,1 % en 2022.
Investissement total : L’investissement total pour un terrain et une maison s’élève à 293 400 euros, en hausse de 8 % par rapport à 2021.

Ces informations mettent en lumière les tendances et les variations récentes dans le domaine de la construction neuve en France.

Impact sur l’économie globale

La santé du marché immobilier influence directement plusieurs autres secteurs économiques, notamment celui de l’équipement domestique. Moins de transactions signifient moins de déménagements, ce qui se traduit par une baisse des achats de meubles et d’appareils électroménagers. Cela crée un effet domino qui peut perturber l’économie à grande échelle.

La remontée des prix de l’immobilier

Malgré les défis actuels, une tendance surprenante a émergé : les prix de l’immobilier ont connu une légère remontée. Depuis le début de l’année, les prix ont augmenté de 0,8 % en France, avec une hausse plus marquée de 1,9 % dans les 50 plus grandes villes du pays. Ce phénomène intrigue, d’autant plus qu’il survient dans un climat économique anxiogène.

Pourquoi les prix augmentent-ils ?

La remontée des prix peut sembler paradoxale, surtout dans un contexte où la demande semble s’affaiblir. Alors, comment expliquer ce phénomène ?

Baisse des taux d’intérêt : Les taux de crédit immobilier ont légèrement baissé, passant de 4,2 % en janvier à 3,8 % en moyenne sur vingt ans. Cette réduction rend l’emprunt plus accessible, incitant certains acheteurs potentiels à entrer sur le marché malgré l’incertitude économique.
Rigidités du marché : En France, la majorité des crédits immobiliers sont à taux fixe, ce qui empêche un ajustement rapide des prix aux fluctuations économiques. Cela crée une situation où les vendeurs peuvent maintenir des prix élevés même lorsque la demande diminue.

Construction de logements — Hausse des prix dans les grandes villes

Conséquences à long terme

Cette augmentation des prix pourrait avoir des effets négatifs à long terme. En empêchant une correction naturelle des prix, le marché risque de rester figé, avec un volume de transactions inférieur à un million de ventes par an. Cela pourrait maintenir une pression sur l’offre et la demande, ralentissant ainsi le dynamisme du marché immobilier.

Cette situation est d’autant plus préoccupante que les rigidités du marché français rendent les ajustements particulièrement difficiles, contrairement à d’autres pays où les crédits immobiliers sont souvent à taux variable. Ces pays peuvent ajuster leurs prix plus rapidement, facilitant une reprise économique plus agile.

La baisse des taux

La baisse des taux d’intérêt a souvent été perçue comme un levier pour stimuler le marché immobilier. Cependant, cette stratégie semble avoir eu des résultats mitigés ces derniers temps. Alors que l’on pourrait s’attendre à ce que des taux plus bas encouragent les emprunteurs, le marché n’a pas réagi comme prévu.

Analyse des tendances récentes

Accès au crédit : Les conditions d’emprunt se sont améliorées, mais cela n’a pas suffi à déclencher une reprise massive du marché. Les acheteurs potentiels restent prudents, craignant une instabilité économique continue.
Impact limité sur la demande : Bien que les taux soient attractifs, la baisse de la demande persiste. Les incertitudes liées à l’emploi et à l’économie en général dissuadent les acheteurs de s’engager dans des investissements importants.

Effets indirects sur le marché

La réduction des taux a des conséquences complexes. Si elle allège les charges financières des emprunteurs, elle n’a pas réussi à inverser la tendance baissière du marché. Au lieu de stimuler un rebond significatif, la baisse des taux a été absorbée par une remontée des prix, maintenant ainsi la stagnation du marché.

Le paradoxe des taux bas est que, bien qu’ils soient censés encourager l’activité économique, ils peuvent également signaler aux investisseurs que l’économie est en difficulté, ce qui les incite à la prudence. Ce manque de confiance peut à son tour ralentir la reprise du marché immobilier.

L’incertitude des notaires qui conseillent de vendre

Une étude menée par Immonot met en lumière l’incertitude d’une majorité de notaires, qui ont un véritable rôle de conseil auprès de leurs clients.

Globalement, à 78%% ils conseillent de vendre à cause des incertitudes et grandes fluctuations du marché, mais aussi des « incertitudes liées au résultat des élections ».

Car en effet, rappelons que dans « le programme, tout le programme, rien que le programme »… il est question de hausses importantes de taxes, d’impôts à hauteur de 150 milliards, de nouvelles tranches pouvant même être jugées confiscatoires etc.

Pas vraiment de quoi rassurer et donner envie d’investir.

Pourquoi les notaires conseillent-ils de vendre ?

Incertitudes économiques : Les notaires anticipent une période prolongée d’instabilité, avec des fluctuations de prix imprévisibles. Dans un tel contexte, vendre maintenant pourrait être plus sûr que d’attendre une amélioration hypothétique.
Pression sur l’offre : Avec la baisse des nouvelles constructions et des autorisations de construire, l’offre de biens immobiliers pourrait diminuer, rendant les transactions plus difficiles à l’avenir.

Conseils pour les propriétaires

Pour ceux qui envisagent de vendre, il est crucial d’évaluer les opportunités actuelles et de comprendre le marché local. Bien que le conseil de vendre puisse sembler drastique, il pourrait permettre d’éviter des pertes potentielles si le marché ne se redresse pas comme prévu.

Analyse du marché local : Évaluez la demande et l’offre dans votre région. Dans certaines zones, la demande pourrait être suffisamment forte pour garantir une vente avantageuse.
Consultation avec des experts : Travailler avec des professionnels de l’immobilier peut aider à naviguer dans cette période incertaine et à optimiser les résultats de la vente.

Les notaires, en tant que conseillers de confiance, soulignent l’importance d’agir avec prudence mais aussi avec une certaine promptitude. L’attente pourrait ne pas être la meilleure stratégie dans un marché aussi volatile.

En somme, encore une période difficile pour l’immobilier

Le secteur de l’immobilier traverse une période de bouleversements importants, avec des chiffres inquiétants qui signalent une baisse des transactions et des constructions. Malgré une remontée des prix, le marché reste fragile en raison des rigidités structurelles et des incertitudes économiques. La baisse des taux d’intérêt, bien que potentiellement favorable aux emprunteurs, n’a pas réussi à relancer le marché de manière significative.