L’immobilier est l’une des grandes passions françaises. Année après année, l’engouement pour la pierre ne se dément pas. Cette classe d’actifs est d’autant plus séduisante que la valeur des biens immobiliers a connu une forte progression dans un grand nombre de villes et de régions de France. Dans un monde où tout change si vite, les technologies du numérique et la prise de conscience écologique bouleversant des pans entiers de l’économie, le foncier dispose de plusieurs atouts clefs, c’est un investissement rassurant à plusieurs égards. Tout d’abord, il répond à un besoin vital (se loger !), il n’est pas délocalisable, et enfin c’est une ressource limitée (en particulier dans les grandes villes, ce n’est pas un hasard si la hausse y est plus forte). Autre atout de poids : la valeur de l’immobilier augmente dans le temps en suivant plus ou moins l’inflation selon les périodes.
Bien qu’il s’agisse de la solution la plus connue et la plus courante, l’investissement immobilier ne se résume pas à la détention en direct de biens. Il existe de multiples façons d’investir dans l’immobilier. Certaines solutions méconnues offrent des avantages très intéressants aux investisseurs. La détention en direct d’un bien immobilier n’est pas le plus simple à gérer au quotidien. D’autres solutions moins contraignantes existent, certaines s’illustrent par des avantages auxquels on ne pense pas systématiquement au moment d’investir, tels que la fiscalité et la diversification des biens.
Dans cet article, nous passons en revue les différentes façons d’investir efficacement dans l’immobilier. Pour chaque type d’opération, des conseils sont donnés pour tirer la performance des placements vers le haut.
Acheter sa résidence principale : un réflexe instinctif chez les individus en quête de sécurité
Pour beaucoup, l’achat de la résidence principale n’est pas perçu comme un investissement mais plutôt comme le fruit d’un désir instinctif d’être chez soi et de s’assurer d’avoir un toit même en cas de coup dur de la vie. Notamment si perte d’emploi, qui est un des facteurs de risque prépondérant (avec le surendettement) pour tomber dans la précarité extrême et finir sans abri. Cela revient aussi à sécuriser sa famille, grâce à l’assurance décès invalidité allant avec le crédit immobilier. L’achat de la résidence principale est aussi simplement l’occasion d’aménager un petit chez soi selon ses goûts. Ces motivations diverses sont réelles, mais il n’en demeure pas moins que l’achat de la résidence principale est bel et bien un investissement, même si sa vocation première n’est pas toujours de délivrer un rendement ni de valoriser un patrimoine dans le temps.
L’achat de la résidence principale est souvent l’événement financier le plus important dans la vie d’un « Français moyen », il est donc essentiel de ne pas faire d’erreur. À l’achat comme à la vente, les agences immobilières sont des alliées précieuses pour gérer une transaction. Les frais des agences immobilières sont parfois pointés du doigt par certains, jugés trop onéreux au regard du service rendu. Bien souvent, ces accusations sont le produit de personne ne prenant pas en compte le fait que les agents immobiliers passent beaucoup de temps à faire visiter des biens avant d’une vente n’aboutisse. Les agences immobilières accompagnent les vendeurs tout au long du processus de vente. Cela démarre par l’évaluation du bien immobilier, la rédaction d’une annonce de mise en vente et sa publication sur divers médias. L’agent immobilier fera ensuite visiter le bien à de potentiels acquéreurs, et enfin il accompagnera le dossier jusqu’au notaire où la transaction est finalisée et le titre de propriété transféré.
Avec l’essor d’internet, de nouveaux acteurs ont fait leur apparition, par exemple l’agence immobilière Hosman, les avis donnent de bons retours d’expérience. Son modèle différent de ceux des agences traditionnelles puisque cette jeune startup prélève une commission unique de 4900 euros par transaction. L’économie en passant par Hosman est donc d’autant plus importante que le bien est cher, car au lien de subir de 3 à 5 % de frais de vente, c’est seulement 4 900 € quel que soit le prix de vente. Pour le moment, les services de Hosman ne sont accessibles que pour les biens en vente dans Paris et sa proche couronne. Nul doute que la société devrait s’étendre à d’autres grandes métropoles dans les années à venir.
Résidence secondaire : allier plaisir et petit complément de revenu.
Le lieu de vie ne coïncide pas toujours avec le lieu de vacances idéal. La région parisienne et les grandes métropoles concentrent l’essentiel des emplois à pourvoir. Cette concentration est d’autant plus forte que la France a connu une érosion de son secteur industriel (une activité périurbaine par essence) au profit des activités tertiaires, concentrées dans les grandes villes. Les Français achètent une résidence à côté de leur travail. Une fois celle-ci remboursée, les gens aiment acheter une résidence secondaire dans un coin qu’ils affectionnent (bord de mer, montagne, etc.) Pour rentabiliser un peu, mettre sa résidence secondaire en location saisonnière permet de couvrir les charges annuelles. C’est un complément de revenu appréciable quand on sait qu’une résidence secondaire coûte plusieurs milliers d’euros par an, juste en charges et en entretien et sans compter la taxe foncière.
Investir dans l’immobilier locatif : des contraintes et des rendements divers selon les situations
Investir dans l’immobilier en direct est une activité chronophage : il faut trouver le bien, trouver le locataire, signer le contrat de bail, gérer les petits réparations (elles sont nombreuses), participer aux assemblées générales, etc. Investir en direct dans un bien est intéressant si vous avez une bonne connaissance du marché immobilier locatif dans la zone géographique ciblée. De cette façon, vous pouvez faire des bonnes affaires sur le prix d’achat et avez une bonne connaissance des prix locatifs pratiqués.
Des dispositifs permettent de défiscaliser les revenus locatifs. Le Pinel, pour les programmes immobiliers neufs, donne la possibilité de défiscaliser les revenus mais le logement est loué avec certaines contraintes quant au loyer pratiqué et la durée de location. Attention, les programmes neufs sont systématiquement vendus plus chers que l’immobilier dans le parc ancien. Le potentiel d’appréciation du bien est généralement limité. Pire encore, il n’est pas rare que le bien perde de la valeur après quelques années (en particulier dans les villes les moins dynamique économiquement). Si les programmes immobiliers neufs ne vous intéressent pas, un récent dispositif permettant de défiscaliser ses revenus dans l’immobilier ancien a été mis en place. Il s’agit du dispositif Denormandie. Tous les biens immobiliers ne sont pas concernés par ce nouveau dispositif et il y a une exigence de travaux. Ce dispositif vise à redonner vie dans les centres villes.
Que ce soit dans le Pinel ou le Denormandie, il est vivement recommandé de s’adjoindre les services d’un expert immobilier et d’un conseiller en gestion de patrimoine avant de se lancer tête baissée dans le premier programme venu. Nous vous conseillons également de vous méfier des prévisionnels financiers que vous fournissent les commerciaux, il est impératif que l’estimation des gains à venir soit faite avec des chiffres réalistes et conservateurs (hypothèses de revalorisation des loyer et des prix).
Les risques de l’investissement en direct sont multiples : mauvais payeurs, frais de réparation/rénovation plus élevés que prévu voire non budgétés, problèmes dans la zone d’habitat (inondations, éboulement de terre, etc.) Ces événements peuvent fortement entamer la rentabilité de votre investissement.
Investir dans l’immobilier « pierre papier » : moins de contrainte et davantage de diversification.
Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, les personnes pensent intuitivement à la détention de biens immobiliers en direct. Comme nous l’avons vu plus haut, l’achat et la gestion en direct d’un bien immobilier sont la source de multiples contraintes et risques pour l’investisseur. Mais il existe une solution simple et sans contrainte pour investir dans l’immobilier : la « pierre papier ». Derrière ce terme quelque peu péjoratif se cachent des sociétés administrées par des professionnels aux services de leurs actionnaires ou de leurs détenteurs de parts. Voyons ensemble 2 types de placements immobiliers du type « pierre papier » : les SCPI et les SIIC.
SCPI : déléguer la gestion de vos investissements immobiliers à des experts.
Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobiliers. Ces sociétés sont gérées par des professionnels de l’immobilier (achat/vente, gestion locative, redéploiement du parc foncier en fonction des opportunités, etc.) Et tous les épargnants peuvent devenir associés de SCPI pour percevoir des loyers, avec le choix entre une centaine de SCPI. Ainsi on trouve des SCPI spécialisées dans l’immobilier de bureau, dans les commerces, dans le résidentiel, les entrepôts, etc. Comme le montrent certains cas pratiques, les avis sur les SCPI sont positifs.
Premier point notable : il est possible de souscrire des SCPI à crédit. C’est une option très intéressante dans le contexte de taux bas que l’on connaît actuellement. Le rendement des SCPI est de l’ordre de 4,5 % par an. En plus de ce rendement, il faut savoir que la valeur des parts de SCPI est régulièrement revalorisée. Concrètement, les gestionnaires réactualisent la valeur de la part dès lors que la différence entre la valeur de la part et la valeur estimée du parc foncier excède un certain seuil.
Un autre atout des SCPI est qu’il est possible de les loger au sein d’un contrat d’assurance vie. L’assurance vie est le placement financier préféré des Français. Il s’agit d’une enveloppe au sein de laquelle les investisseurs peuvent loger une multitude de produits financiers. Bien que la majorité des épargnants se tourne vers les fonds en euros dont le capital est garanti, loger des SCPI dans un contrat d’assurance vie est une solution très intéressante pour valoriser son patrimoine à long terme. Un des atouts de l’assurance vie est que les gains ne sont pas taxés tant qu’ils restent au sein du contrat. Il est donc possible de réinvestir ses gains avec un frottement fiscal inexistant au cours des années, cela permet de profiter pleinement de l’effet vertueux des intérêts composés (les intérêts perçus en année N-1 sont ré-investis et génèrent à leur tour des gains les années suivantes, qui seront à leur tour ré-investis, et ainsi de suite année après année). Einstein disait des intérêts composés qu’il s’agit de la huitième merveille du monde.
Au moment de l’achat des SCPI, l’investisseur doit s’acquitter de frais d’acquisition significatifs. Le montant de ces frais est du même ordre que ceux pratiqués lors de l’achat d’un bien immobilier en direct. En ce sens, les SCPI sont des solutions d’investissement à long terme.
Information : si vous souscrivez les SCPI à crédit, vous ne pourrez pas les loger dans une assurance vie. Entre l’avantage fiscal de l’assurance vie et le levier du crédit hors assurance vie, il faut choisir.
SIIC : de l’immobilier coté et parfois décoté !
Les SIIC sont des sociétés d’investissement immobilier cotées. Leurs avantages sont multiples : une belle liquidité (achat et revente en 1 clic aux heures d’ouverture des places boursières), une décote possible lorsque les marchés financiers sont craintifs, des frais d’achat très bas (le prix d’un ordre en bourse). Les humeurs de la bourse sont l’occasion d’acheter des titres à bon compte. Il n’est pas rare de voir la valeur de l’action d’une société foncière perdre 10 % et davantage en quelques mois, puis de remonter rapidement.
Les inconvénients de ce type de placement sont la volatilité importante (à mi-chemin entre celle des actions et de l’immobilier classique). Aussi, les SIIC ne sont pas logeables sur un plan d’épargne en actions (PEA). Elles ne peuvent donc pas bénéficier des avantages fiscaux de cette enveloppe.
En pratique, les SIIC sont logeables au sein d’un compte-titres ordinaires (CTO). Chaque année les loyers et autres gains récurrents gérés par les SIIC sont reversés à leurs actionnaires sous forme de dividendes. Ces dividendes sont imposés de la même façon que les revenus ordinaires du patrimoine. Les investisseurs peuvent alors opter pour le prélèvement forfaitaire unique (la fiscalité par défaut), dont le taux global est de 30 % (il est composé des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % et d’un prélèvement au taux fixe de 12,8 %). Les personnes faiblement imposées auront quant à elles intérêt à opter pour le barème de l’impôt sur le revenu (ce mécanisme est plus favorable si votre taux marginal d’imposition est faible).
À l’instar des SCPI, on trouve des SIIC investis dans de multiples secteurs de l’immobilier : des centres commerciaux tels que ceux de la foncière Unibail-Rodamco Westfield (cette SIIC est cotée au CAC 40, l’indice phare de la place parisienne !). On trouve également des bureaux ou des parcs résidentiels. Certaines SIIC sont investis dans des pays voisins tels que l’Allemagne ou l’Espagne par exemple.
L’immobilier est-il un placement sans risque ?
L’immobilier est le placement préféré des Français. La hausse spectaculaire du prix de l’immobilier dans de nombreuses grandes villes n’a fait que conforter ce sentiment. Les Français n’aiment pas les actions, jugées trop risquées. En pratique, l’investissement en actions n’est pas tant risqué que cela dès lors que le capital est investi pour une durée importante (plus de 10 ans) et que les actions mises dans le portefeuille forment un panier diversifié. Et historiquement, les actions parviennent à délivrer un rendement supérieur à celui de l’immobilier.
Malgré cela, les Français préfèrent largement se tourner vers l’immobilier. Pourtant, si l’on remonte dans l’histoire récente, on se rend compte que l’investissement immobilier n’est pas sans risque. Dans le milieu des années 1990, les prix à Paris et sur la Côte d’Azur chutèrent fortement (de l’ordre de 35 %), aussi, cette chute intervint malgré un contexte global de baisse des taux.
Ces dernières années, la hausse de l’immobilier a été en partie stimulée par la baisse des taux d’emprunt, permettant aux emprunteurs d’emprunter des sommes toujours plus élevées. Avec des taux d’emprunt moyen tout juste supérieurs à 1 %, on imagine mal les taux baisser encore. En revanche, en cas de hausse des taux, le secteur de l’immobilier pourrait connaître une vive déconvenue.
On peut ainsi se demander si l’immobilier est trop cher. Mais en matière d’investissement, pour savoir si un actif est cher, il faut le comparer aux autres classes d’actifs. En l’occurrence, les marchés actions et obligataires sont eux aussi à des niveaux records. Les politiques des banques centrales, en stimulant l’économie avec des taux bas, ont entraîné l’inflation de toutes les classes d’actifs (même le vin, les automobiles de collection et les œuvres d’art ont connu une envolée des prix). Cette politique a été nécessaire au lendemain de la crise financière de 2008 pour relancer la machine économique en stimulant la consommation des ménages et l’investissement des entreprises (les entreprises s’endettent pour investir, l’investissement est d’autant plus stimulé que les taux sont bas). Dans ce contexte généralisé de cherté des actifs, il n’est pas évident de dire si l’immobilier est plus risqué ou non qu’un autre actif. D’une façon générale, l’immobilier a tout à fait sa place dans un portefeuille d’actifs diversifié entre les fonds euros sécurisés et les actions.